ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ИТОГИ ГОДА

11.01.2019

Рынок торговой недвижимости весь год находился в состоянии стабильного штиля. Объем ввода новых торговых площадей и в столице, и в регионах оказался самым низким за последние 15 лет. Зато с новой силой зазвучала тема реновации и реконцепции старых объектов. MarketMedia публикует комментарии участников рынка.

В прошлом году на российском рынке торговой недвижимости был поставлен антирекорд трех пятилеток по вводу новых объектов. Коснулся он и столицы, и периферии. В Москве за 2018 год на рынок вышло всего 176,3 тыс. м2качественных торговых площадей (из них 71 тыс. м2 пришлось на ТРЦ «Каширская Плаза»). В Петербурге не построили ни одного крупного торгового центра, и вся активность ушла в стрит-ретейл. Да и в целом по стране ситуация была аналогичная: общий ввод торговой недвижимости в регионах оказался самым низким за 15 лет — на уровне 430 тыс. м2. В результате уровень вакансии в городах-миллионниках России снизился до 6-8%.

Причины стагнации просты: санкции, увеличение НДС, рост инфляции и банковских ставок по проектному финансированию. Все эти факторы в совокупности создают тревожный фон и не мотивируют население больше тратить, девелоперов — строить, а инвесторов — покупать.

В этой ситуации девелоперы больше внимания уделяют проектам редевелопмента (по разным оценкам, до 90% ТЦ страны нуждаются в обновлении) и идут в те регионы, которые пока испытывают очевидный дефицит качественных торговых объектов. В следующем году будет много ярких открытий на Дальнем Востоке и Северном Кавказе: в Грозном введут в строй «Грозный Молл», в Хабаровске — «Броско Молл», во Владивостоке — «Калина Молл». Высокий потенциал для создания новых торговых центров остается и в нефтегазовых районах страны, где много денег и мало инфраструктуры.

Кирилл Степанов операционный директор MALLTECH

«Уходящий 2018 год запомнится самыми низкими объемами ввода торговой недвижимости за десятилетие. Порядка 3 лет рынок прирастает в основном за счет открытия новых фаз действующих объектов (что снижает риск высокой вакантности), а также за счет объектов районного и регионального формата. Крупные премьеры можно пересчитать по пальцам. Такое временное затишье идет рынку на пользу, так как помогает заполнить ранее открытые объекты. С учетом нестабильной экономической конъюнктуры и высокой конкуренции во многих городах заморозка проектов — разумное решение. Кроме того, девелоперы переключились с активной экспансии на повышение качества действующих ТРЦ. Это, безусловно, очень хорошая тенденция. Например, мы провели достройку и реконструкцию ТРЦ «АУРА» в Новосибирске и сформировали в данном проекте мощный кластер кафе и ресторанов. В улучшения было вложено порядка 300 млн рублей, и эти инвестиции заметно повысили эффективность работы торгового центра. Комплексная реновация уже началась в ТРК «ЛЕТО» в Петербурге, который наша компания приобрела в 2017 году. У нас есть планы по усилению всех проектов. В целом 2018-й стал для нас годом перестройки структуры компании. Мы создали три новых департамента: департамент Customer Experience, который изучает потребительское поведение, отдел Tenant Success, который занимается улучшением показателей коммерческой деятельности арендаторов, и департамент омниканальных технологий — готовимся предложить своим клиентам целый ряд новых цифровых продуктов. Думаем, что 2019 год не будет легким для бизнеса. Но мы уже привыкли работать в нестабильных условиях. Мы планируем и дальнейший девелопмент, и инвестиции в покупку торговых центров, и усиление действующих проектов. Основные ожидания связаны со строительством ТРЦ «Планета» в Перми. Это наименее насыщенный торговыми площадями город-миллионник. Но уровень жизни там и доходы населения позволяют нам реализовать весьма успешный, эффективный проект»

Максим Левченко совладелец Fort Group

«Я бы назвал ситуацию на рынке торговой недвижимости по итогам уходящего года удовлетворительной. Несмотря на санкции и другие трудности, сегмент находится в стабильном штиле. Это сложная стабильность, поскольку на нее влияют и курсы валют, и ставки рефинансирования. Но хорошо, что нет лихорадки, нет штормов. Мы живем одним днем.

Год запомнился тем, что многие компании рынок покинули. Но, как говорится, свято место пусто не бывает. Радует, что наш рынок меньше других зависит от геополитических потрясений. Он свободный и международный. Нельзя запретить человеку носить ту одежду, которая ему нравится, или есть любимый гамбургер. Благодаря этому наша отрасль — индикатор обычной жизни нормального человека или, если угодно, «градусник» всего происходящего. Сейчас, по моим наблюдениям, люди стали рачительнее относиться к покупкам. Нет бессмысленных денежных трат. Все очень аккуратно. Это — основной тренд. И в этой рыночной ситуации побеждает продавец с оптимальным соотношением цены и качества товара. И тот, кто сам управляет своими активами.

Формат торговли незаметно, но мощно меняется: доля электроники в ТЦ сокращается, а доля модных брендов и особенно еды, напротив, растет. Это значит, что торговым центрам тоже нужно меняться. Уверен, что наш рынок должен идти по пути качественного, а не количественного развития. Не надо выдумывать город-сад. Просто надо улучшать уже существующие торговые объекты в хороших локациях. В них — большой потенциал.

Если говорить о нашей компании, то в этом году нам удалось выполнить все намеченные планы. Главное — мы сформировали 4-летнюю стратегию по редевелопменту купленных в прошлом году московских торговых центров. Ее реализация начнется уже в 2019 году. Это наша главная задача на ближайшую перспективу. Ничего плохого от наступившего года я не жду. Надо просто работать — и все получится».

Эмин Агаларов первый вице-президент Crocus Group

«Рынок торговой недвижимости в 2018 году демонстрировал небольшой рост. Это радовало, но, если честно, данного роста не хватило, чтобы вернуться на докризисный уровень. Все, что касается санкций и антироссийских настроений, естественно, влияет на экономические показатели страны в целом и отражается на рынке торговой недвижимости. Падающая потребительная способность населения не позволяет ретейлерам повышать обороты. Это отражается на арендных ставках. Отсюда возникает стагнация.

Главная задача, которая стояла перед нашим бизнесом в 2018 году, — выжить. При этом мы очень старались не сокращать персонал, не уменьшать зарплаты людей и выполнять все кредитные обязательства. Год мы закончили без профицита. Более того — это еще один год, когда мы реализовали огромное количество проектов и запустили новые направления бизнеса.

Надеемся, что, как только экономика пойдет вверх, обороты всего, что мы уже построили, увеличатся, и наша прибыль в будущем вырастет. Я очень надеюсь, что показатели бизнеса в 2019 году будут как минимум не хуже, чем в 2018 году. И даже намного лучше».

https://marketmedia.ru/media-content/itogi-na-rynke-torgovoy-nedvizhimosti/

Все новости