Моллы не такие быстрые ребята, как хотелось бы

22.10.2019

Кирилл Степанов, операционный директор холдинга Malltech, входящего в топ-10 крупнейших девелоперов торговой недвижимости в России, рассказал MarketMedia о том, почему компания развивает только ТРЦ субрегионального формата, о страхе строить мертвые моллы, и почему фудмаркет – дело не ближайшего будущего.

Кирилл, как обстоят дела на рынке торговой недвижимости России, по вашим наблюдениям?
— Торговая недвижимость полностью зависит от ретейла — от того, готов ли он развиваться. Как показывает практика, большие игроки, в том числе международные, сейчас неохотно идут за Урал. Главным образом потому, что там не хватает распределительных центров. К сожалению, мы тоже сейчас сталкиваемся с этой проблемой. Из неприятных новостей — из нашего молла в Новокузнецке уходит «Ашан». Доработает до конца этого года, и все. Это уже решенный вопрос.

А почему уходит?
— Мне кажется, причина в том, что после объявления санкций «Ашан» не смог быстро перестроиться. Плюс сам рынок меняется. Все больше востребованы магазины у дома. А крупные маркеты испытывают сложности.

Как дальше, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация на рынке торговой недвижимости?
— Ходит много слухов о том, что грядет новый кризис из-за внутренних и внешних политических факторов. Тем не менее в этом году мы начали строить новый молл площадью 120 тыс. м2 в Перми. Это город-миллионник, где пока всего пара больших и хороших ТЦ. У рынка большой потенциал. Сдать молл планируем в IV квартале 2020 года. Сейчас занимаемся брокериджем. «Якоря» уже есть, но назвать их пока не могу, так же, как и инвестиции.

Это ваш единственный проект в активной стадии?
— Да. В этом году других новых запусков мы не планируем — все силы брошены на Пермь. Но, поскольку рынок быстро меняется, мы проводим много реконцепций. Например, в петербургском ТРК «Лето» меняем зону фуд-корта на втором этаже. Мы убрали оттуда каток — освободили около 2 тыс. м2. За счет этого и произойдет расширение фуд-корта. Изменения представим в начале следующего года.

Фуд-кортом ограничитесь или это только начало?
— Проект поэтапной реконцепции «Лета» разбит на 3 года. Мы уже сделали парковку и фасад, внутреннее зонирование и навигацию. Следом за ними приведем в порядок магазины и кинотеатр, который морально устарел. Хотим также переделать все туалетные группы. Это тоже очень важно.

Место на Пулковском шоссе, где находится «Лето», многие называют «кладбищем гипермаркетов». Нет ли у вас ощущения, что там не хватает трафика?
— Судить о других «боксах» этого места не могу. Мы же то, что недополучаем в будни, с лихвой нагоняем в выходные. А наш «Декатлон» признан одним из самых сильных магазинов в России.

В новосибирском молле «Аура» у вас тоже большая реконцепция?
— Там даже не реконцепция, а реконструкция. Мы разбирали один из фасадов и достраивали дополнительные площади. Сейчас занимаемся осветлением здания: делаем выше витрины, меняем освещение и концепции магазинов. Дело в том, что строили его не мы — он нам таким достался. Приходится исправлять недочеты. Но речь не об ошибках, которые допустили строители, а о том, что мир не стоит на месте. Посмотрите, как меняются форматы магазинов. Те же LPP и Inditex 10 лет назад и сейчас — две большие разницы. Глубина и ширина магазинов, их ассортимент — все поменялось. Под эти изменения все в ТЦ надо подстраивать. Продавцы косметики за год перешли в новый формат. А сейчас то же самое делают продавцы нижнего белья. Они увеличивают пространство, меняют свет, устанавливают больше диджитал-экранов.

Сколько ТЦ на рынке, по вашим наблюдениям, нуждаются в обновлении?
— Сложно сказать. В регионах, где мы присутствуем, за последние 5 лет ситуация настолько изменилась, что многие объекты перестали быть актуальными.

Какие тренды заметны за пределами двух столиц?
— Мы работает в шести регионах. Самый дальний — Красноярск. Новосибирск себя чувствует прекрасно — там денег гораздо больше, чем в средней полосе России, поэтому значительно выше средний чек и интерес девелоперов к созданию новых проектов. А Новокузнецк из общей сибирской картины выбивается — там все несколько проще.

Другие города за Уралом осваивать планируете?
— Мы их анализируем. Но осваивать — пока нет. Надо посмотреть, что там будет со спросом.

На днях появилась информация, что MALLTECH покупает у турецкого девелопера Renaissance Development самый крупный торговый центр Ярославля — «Аура». Называют даже сумму 4 млрд рублей. И говорят, что покупка может быть частично безденежной — Renaissance получит долю в бизнесе MALLTECH. Сделке быть?
— Мы ее не комментируем.

В регионах вы всегда создаете большие моллы субрегионального формата и ищете участки под большие проекты. Почему?
— Это позволяет максимально сконцентрировать вокруг проектов жизнь города. Это у нас получилось в Уфе. А в Красноярске ситуация даже превзошла ожидания: вокруг нашего ТРЦ за 5 лет выросли два больших жилых микрорайона. Это здорово. Во-первых, у нас значительно вырос покупательский трафик, во-вторых, без наших инвестиций стала развиваться инфраструктура — появились новые развязки, новые маршруты общественного транспорта.

Чем сегодня торговые центры конкурируют за покупателя?
— Досугом, а также возможностью легко и быстро менять пространство — создавать мягкие зоны, коворкинги, библиотеки и др. ТРЦ становятся социально значимыми проектами, в них появляются различные функциональные пространства и сервисы. Мы все пытаемся это делать, но не у всех получается, потому что на самом деле моллы — не такие быстрые ребята, как хотелось бы. Чтобы как-то отличаться от конкурентов, мы, например, акцентируем внимание на парковке и логистике «последней мили».

Если вернуться к досугу, то сколько его должно быть в успешном ТЦ?
— Основной доход моллу приносят ретейлеры одежды и косметики. Гипермаркеты и развлечения столько денег, конечно, не платят. Я считаю, что молл вообще должен брать интертеймент на себя, поскольку это стимулирует продажи. Но для этого много ограничений в законе — требования к сертификатам, образованию затейников и др. Это сложно. Но все к тому идет.

Как относитесь к модной нынче теме фуд-маркетов?
— Это интересный вопрос, который мы в компании все время обсуждаем. Создание фуд-маркета — дорогое удовольствие. Плюс мы не умеем управлять такими объектами. Да и экономика у них сложная, поскольку туда садятся не сетевые ребята, а хипстеры, у которых нет денег. Из-за этого риски проектов возрастают. Но мы думаем очень сильно о создании собственного фуд-маркета как отдельного проекта. Но не в этом году, да и не в следующем, видимо.

Сильно разнится отношение людей к теме еды в зависимости от регионов?
— В Уфе есть свои национальные особенности — они до сих пор предпочитают ужинать дома. А Красноярск и Новосибирск — более ресторанные города. Поэтому в Новосибирске мы меняем фуд-корт. Сейчас у нас там семь крупных ресторанных концепций и еще 10 мелких. И мы видим, что растут оборот и трафик. Даже те рестораны, которые боялись конкуренции и говорили, что после реконструкции фуд-корта погибнут, в итоге на синергии с другими точками общепита хорошо зарабатывают. В других проектах мы тоже рассматриваем возможность увеличить фуд-корт. Я недавно был в Китае и мог убедиться, что там уже в среднем ТЦ может быть 30-35 концепций.

Наш рынок в своем развитии ориентируется на азиатские образцы или все-таки на европейские?
— На европейские. И я искренне надеюсь, что у нас никогда не будет того, что есть в Китае. Например, не будет мобильного приложения, где вся жизнь человека — с паспортом, с банковскими картами и др. Через это приложение государство контролирует каждый шаг своих граждан. Вообще, мы ездим в Китай, чтобы смотреть, насколько далеко они ушли в технологиях онлайна. Нас это напрягает: не хотелось бы строить мертвые ТЦ. Но китайский опыт говорит, что онлайн с офлайном могут нормально сосуществовать.

То есть мертвых ТЦ не будет?
— Ближайшие 3 года можно спать спокойно. А что будет дальше — никто не знает. Посмотрите, как сильно меняются технологии. Везде биометрия. Но интерактив все равно останется. Невозможно купить парфюм по фото. И одежду нужно примерять. А в технологиях, которые пытаются подменить собой живой контакт человека и товара, пока больше шоу, чем реальной пользы и бизнеса.

Вы ведь тоже используете технологии умного менеджмента.
— Это другое. Это технологии, которые помогают нам изучать покупателя и лучше планировать свою работу. Многие управляющие моллами до сих пор принимают важные для бизнеса решения интуитивно. Мы так не хотим. Мы ищем технологию, которая позволит анализировать вал статистических данных и делать правильные выводы о синергии между арендаторами, о покупательском трафике, о его зависимости от внешних факторов.

И как успехи? Удалось такую технологию подобрать?
— За 3 года мы вложили во внедрение разных технологий сотни миллионов рублей. Наши цифровые знания о потребителях довольно широки: мы видим частоту покупок, средний чек, видим, где именно и как люди покупают товары. Но эти данные должны как-то коррелировать, чтобы из них можно было сделать выводы. Мы разработали свою аналитическую систему, которая называется «Марс». Но ее выводы пока считаем недостаточно репрезентативными, чтобы на их основе принимать какие-то управленческие решения. Но мы продолжаем поиск.

Как изменился покупатель, по вашим наблюдениям?
— Наша аналитика показывает, что современный покупатель принимает решение о покупке товара дома. Он ищет нужный товар в телефоне или компьютере, а потом смотрит, где в ближайших моллах он может его купить и какие еще бренды из тех, что ему интересны, там есть. На основании этой информации он строит свой маршрут покупателя. И это касается не только крупных покупок, но и повседневных. А спонтанных покупок очень мало.

Ваш прогноз развития рынка торговой недвижимости на год?
— Думаю, все девелоперы сделают акцент на реновацию и реконструкцию своих объектов. И будут пересматривать свое сотрудничество с онлайном. Во многих моллах появятся точки выдачи онлайн-покупок. Будет ли это позитивно для классической торговли или нет — никто пока не знает.

Подробнее на MarketMedia.

Все новости