ЧТО СТОИТ ТЦ ДЛЯ КЛИЕНТА ДОСТРОИТЬ

22.01.2018

Маргарита Аристархова, Директор по управлению объектами недвижимости MALLTECH, рассказала журналу «МОЛЛ» о достройке и реконструкции ТРЦ «АУРА» в Новосибирске

В 2017 году в одном из самых популярных и крупных ТРЦ Новосибирска «Аура» открылся магазин H&M площадью 2300 кв. м. Собственник специально под арендатора расширил площади ТРЦ.

Маргарита, чем было обусловлено решение достроить торговый комплекс?

Решение разместить H&M в нашем комплексе было концептуально важным для тенант-микса и позиционирования ТРЦ «Аура». Ритейлер является одним из самых востребованных в сегменте fast fashion. На стойку ресепшн ТРЦ регулярно обращались посетители с вопросом «A где у вас располагается магазин H&M?». Мы понимали, что обязаны удовлетворить этот запрос, так как ни посетителям, ни самим себе не могли ответить на простой вопрос: почему в одном из лучших ТРЦ Новосибирска популярный ритейлер не представлен. Итак, отталкиваясь в первую очередь от количества запросов, посчитав объем вложений, экономику, мы приняли решение, что H&M в комплексе быть. Подходящей вакантной площади для размещения арендатора в «Ауре» не было, поэтому мы решили часть площадей достроить и часть реконструировать. Для размещения крупноформатного fashion-магазина мы переместили несколько арендаторов, а с отдельными брендами расстались. Ранее на рассматриваемой площадке располагались Topman. Mango, Mexx, Motivi. В результате площадь ТРЦ увеличилась на 2000 кв. м., а площадь магазина H&M составила 2300 кв. м.

Важно, что в ходе реализации этого проекта параллельно была решена еще одна существенная задача. Мы не только увеличили площадь и разместили востребованного арендатора, но и расширили нашу парковку, организовали дополнительный выезд из ТРЦ. Теперь наш паркинг стал еще удобнее и функциональнее.

Очень важно, что ТРЦ «Аура» обладает большим потенциалом для эффективного увеличения площадей. Конструктив здания создан таким образом, что есть возможность для расширения. При необходимости мы готовы возвести дополнительные площади, для этого предусмотрены соответствующие инженерные решения.

Какие еще концепты разместились на новых площадях помимо H&M?

В ходе перестройки фасадной части удалось разместить ресторан площадью порядка 500 кв. м, с отдельным входом и возможностью организовать летнюю веранду. У данного оператора собственное производство пива и прекрасная кухня. Рестораном управляет хорошо зарекомендовавший себя партнер, у которого уже есть рестораны на 4 этаже ТРЦ «Аура». С первых месяцев арендатор вышел на достойные обороты и продолжает их наращивать, поддерживая высокое качество блюд и обслуживания. Таким образом, нам удалось поднять экономику пристройки и за счет размещения еще одной успешной концепции.

В практике MALLTECH это первый опыт расширения площадей?

Распространенной практикой является пофазовый ввод проектов. Например, наш ТРЦ «Планета» в Красноярске открывался тремя очередями: первая начала работу в 2008 году, вторая очередь, в состав которой вошел гипермаркет «Леруа Мерлен» - в 2011, и последняя фаза, в которой разместились гипермаркет «Спортмастер» и детский развлекательный центр Мегаленд – в 2014ом. Сегодня проект имеет масштаб 125 тыс. кв. м GBA, 76,5 тыс. кв. м. GLA.

В другом нашем центре, а именно, в ТРЦ «Лето» в Санкт-Петербурге расширился «Декатлон» почти на 2 тыс. кв. м за счет того, что забрал часть галереи с расположенными напротив помещениями. Это был один из самых успешных проектов по расширению арендатора, обороты ритейлера выросли на 30%. Но отмечу, что в данном кейсе речь идет не о строительстве новых площадей, а о перепланировке и реконструкции.

Часто ли, вообще, такое происходит на рынке недвижимости?

Нет, не часто. Более распространенной практикой является перенарезка и перепрофилирование площадей в границах существующего ТРЦ, то есть работы внутри комплекса. Например, сейчас оператор БТиЭ Media Markt сокращает площади своих гипермаркетов во многих ТРЦ страны, включая наши, а на освободившиеся площади заходят новые, ранее не представленные на объекте арендаторы. Такая перестройка может рассматриваться как мини-проект, так как под этого арендатора девелоперы в свое время строили автономные инженерные системы внутри ТРЦ. Для размещения новых брендов необходимо разделить всю инженерию с учетом технических требований их новых соседей, но при этом учесть и пожелания сокращающегося арендатора, что иногда бывает крайне непросто сделать.

Почему H&M выбрал именно этот ТЦ в Новосибирске?

Мы работаем в партнерстве с H&M по всем проектам компании MALLTECH. Ритейлер представлен во всех наших ТРЦ, но «Аура» в Новосибирске была исключением, так как данный проект мы приобрели, а не строили и не сдавали в аренду самостоятельно. H&M является нашим надежным проверенным партнером и мы всегда готовы предоставить ритейлеру площадки в наших ТРЦ. Именно поэтому мы и решили создать все необходимые условия для полноценной работы бренда.

Почему достройка площадей под арендатора оправдывается? Какие должны быть гаранты целесообразности достройки?

Достройка площадей оправдывается, если девелопер выбирает стабильного арендатора с прогнозируемым оборотом, и у него есть понимание, в какой срок будут окупаться затраты. Либо же девелопер сознательно идет на дополнительные вложения, считая не окупаемость, а риски возможных потерь, которые со временем произойдут, если не открыть конкретный бренд или не усилить какой-либо профиль в ТРЦ (каков будет отток посетителей и арендаторов, учитывая конкурентную среду). В этом случае девелопер готов идти на дополнительные меры не с целью заработать, а для сохранения текущего потока. В нашем случае удалось выиграть обеим сторонам. Win-win!

Со стабильным проверенными арендаторами в стандартной практике складываются долгосрочные отношения. Если пристроенная площадь освободится, то у нас не возникнет никаких затруднений, так как у ТРЦ весомый лист ожидания. И дело не только в качестве нашего проекта, но и в рыночной ситуации в целом: сегодня крупнейшие фэшн-группы расширяют площади своих магазинов в крупных ТРЦ (например, LPP, Melon Fashion Group). Качественному проекту всегда есть куда расти и кому предложить площади. Добавлю, что помещение на первом этаже с прекрасной локацией пустовать точно не будет.

Гаранты целесообразности достройки – это понимание рынка, единой концепции комплекса в целом и, в частности, бренда, под который мы расширяемся, его оборотов и качества работы с посетителями. И я думаю, сейчас настало время для нестандартных решений, когда, чтобы победить, чтобы решить сложную задачу, мы должны выйти за границы «девяти точек».

Кейс по итогам интервью вышел в журнале МОЛЛ №143 Декабрь 2017 года.

Ссылка: https://view.joomag.com/МОЛЛ-143-Декабрь-2017/0094953001512656071/p1?short


Все новости